| 【借地借家のトラブル】 |
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借地借家について規定している法律に、借地借家法があります。
この法律は借主を保護する法律です。
一般的にこの法律に違反する契約で借主に不利なものは、無効となります。
借主にとっては、借りた土地や建物はできるだけ長く借りたいと言うのが普通ですので、この法律はその点を特に重視し、借主は契約違反など特別な事情がない限り、借りた土地や建物を利用し続けることができます。
更に土地については借りている期間が長い場合には、借りている権利（これを借地権と言います。）に財産的な価値が生まれてきます。
逆に貸主の、貸している土地（これを底地と言います。）の権利の価値は、借りている権利の財産的価値が増えると減る関係になっています。
建物については、立地の良い店舗や事務所を除いて、借りている権利（これを借家権と言います。）に財産的な価値が生まれることはありませんが、貸主から借主に対して、貸している建物から出て行ってもらうためには、高額な立退き料を支払うことになります。
なお、借地権を、借主と貸主の当事者以外の第三者に主張するためには、登記が必要になります。
ただし、借りている土地に借地権（特に土地賃借権）を登記することは、貸主の協力が必要であることから、ほとんどなされてはいません。
そこで、借地権を第三者に主張するために、借地上の建物について、借主の名前で登記することが行われています。建物は借主のものですので、単独で誰の協力もなく登記ができます。
借家権の場合は、登記の代わりに、借主が貸主から建物の引渡しを受けていれば、借家権を第三者に主張することができます。
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| 【借地借家のトラブル Q＆Ａ】 |
Q.敷金が返ってこない
そもそも敷金って何のために預けるの？
敷金は、通常アパート等を借りる際に貸主に「預ける」ものです。
これは借主がアパートを出て行くときに家賃を滞納していたり、借主の責任でどこかを修繕せざるを得なくなった場合にその費用に充当するためのお金です。
そのため、敷金が借主に返還されるのは建物を明け渡す際に精算して、なお残った場合ということになります。
つまり、借主が支払わなければならないものがなければ全額が借主に返還されるべき性質のものなのです。しかし、現状では過剰な修繕費用等で控除されてしまい、一般に返還されないことが多く問題となっています。
どうすれば取り返せる？
1. とりあえずなぜ敷金が返ってこないのか貸主と話をしてみる。
2. 話合いで解決しなければ、内容証明郵便で請求する。
3. それでも応じなければ裁判所を通して請求する。
私たちにお任せください！
裁判所を通して請求するのであれば、支払督促や少額訴訟を利用することが考えられます。
裁判所の手続はご自身でもできますが、専門的な知識が必要となりますので私たちにお任せください。
また、裁判所を利用する前の段階でも、敷金額が140万円以内であれば私たちがあなたの代理人として交渉することができます。
こんな場合は？豆知識
どんな書類が必要？
訴訟を起こす場合、借主側で主張しなければならないことは簡単で、必要な書面も難しいものは不要です。次のような書面があればスムーズに進行します。
1. 賃貸借契約書
2. 敷金を貸主に支払ったことを証明する書類（敷金の預り証・領収証又は振込みの控え等）
3. 建物明け渡しの事実を推認させる書類（貸主若しくは仲介業者作成の明渡し確認書・引越し先への引越しの見積書・請求書等）
4. 家賃を払っていたことを証明する書類（家賃の領収証・振込みの控え等）
なお、敷金返還請求権は建物明け渡し時から５年間の経過で時効により消滅してしまいます。早めの対策をお勧めします。
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Q.敷金以上の修繕費用を請求された
敷金が返ってこないどころか、追加の修繕費用を請求された！！
「敷金が返ってこないばかりか、追加で費用の支払いを請求された」なんてことはありませんか。
一部の汚れのためにクロスの全体を張り替えたり、実際には修繕していないのに修繕費用を上乗せして請求するなど、借主の無知に付け込み、過剰に請求している貸主もいるようです。
本来、借主が負担するべき修繕の範囲は「原状回復」と言われておりますが、貸主はこれを「貸す前の状態に戻すこと」と広く解釈して借主に負担を求めています。
しかし、どんなに注意してきれいに使っていたとしても、年月の経過や使用による劣化は当然ですから「通常使用による損耗」は借主が負担する必要はありませんし、賃貸借契約書に借主負担という条項が含まれていても争う余地は充分あります。まずは賃貸借契約書を確認しましょう。
どうすれば支払わずに済むの？
1. 賃貸借契約書を確認する。
2. 貸主に請求書の内訳・明細を請求し、納得できない部分があれば説明を求める。
3. 自分が支払うべきものか否か判断できなければ、この時点で司法書士にご相談ください。
私たちにお任せください！
どこまでの修繕費を負担するべきかは賃貸借契約書や過去の裁判例、国土交通省のガイドラインなどを総合的に考慮する必要があります。
請求された金額に疑問を感じたら、私たちにお任せください。また、請求されている金額が140万円以内であれば私たちがあなたの代理人として交渉することができます。
こんな場合は？豆知識
部屋の写真を撮る！
修繕費用を請求されたということは、当然、部屋のどこかを修繕しているはずですが、実際に修繕していないのに請求されたり、修繕する必要がない部分まで修繕して請求されることもあり得ます。そのため、入居のときと退去のときに部屋の写真を撮っておくと後々効果的です。
(入居の際の写真)
自分が汚したものでないこと（入居の際にすでにあった汚れであること）の証明
(退去の際の写真)
退去後において修繕がされていないことの証明
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Q.家賃が増額したため敷金の追加請求を受けた
家賃が上がると敷金も上がる？
「今般家賃の増額改定に伴い、敷金額も増額となります。つきましては，差額分の金○○円を平成○年○月○日までにお支払いください。」といった文書が貸主から送られてきたことはありませんか。
通常、敷金額は「家賃の○か月分」といった取り決めがされているため、家賃が増額したことによってその差額分の敷金を追加請求する貸主がいるようです。
しかし、敷金契約は賃貸借契約とは別個の契約ですから、賃貸借契約で決められる家賃額が変更されたからといって当然に敷金額が変更されるものではありません。
ただし、賃貸借契約に次のような条項（増担保特約）が含まれている場合は追加で納める必要があります。
「賃料が増額された場合、借主は貸主に対して従前賃料との差額の○か月分に相当する敷金を追納しなければならない。」
請求されたらどうすればいいの？
1. 賃貸借契約を確認する。
2.（増担保特約がある場合は従う。）増担保特約がない場合は拒否する。
3. それでも請求される場合は、支払わない旨の意思を内容証明郵便で通知する。
私たちにお任せください！
「支払う必要があるのかわからない」または「支払いを拒否したけれど再三請求される」「すでに支払ってしまった」とお悩みであれば、賃貸借契約書の内容を慎重に判断する必要がありますので、まずは私たちにご相談ください。
こんな場合は？豆知識
敷金は賃料の○か月分
これに対して、貸主からは敷金額が「賃料の○か月分」と決められているのだから賃料が変更されれば敷金も「増額された賃料の○か月分」と変更されるはずだ、という主張がされることがあります。
しかし、「敷金を賃料の○か月分としたのは，敷金額の算定の根拠を簡約に表示したに過ぎない」と裁判所は判断しています
（東京地裁昭和４８年１月２６日）。
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Q.貸主が代わったため敷金の追加請求を受けた
貸主が変わったら前の敷金はどうなるの？
「アパートの貸主が変わったら新たに敷金の請求を受けた」なんてことはありませんか。
貸主が何らかの理由でアパートを手放した場合、貸主が変わることになりますが、その際に新たに敷金の請求を受けることがあるようです。
このような場合、前の貸主に預けていた敷金は、貸主が変更する時点で発生していた未払賃料等を精算し、残金は当然に変更後の貸主に引き継がれます。そのため、従前の敷金の精算が終わっていない場合や、未払賃料等がなく敷金全額が引き継がれるような場合は、新たに敷金を預ける必要はありません。
請求されたらどうすればいいの？
1. 前の貸主に対して預けていた敷金の精算を求める。
2.精算後、（追加支払いの必要があれば支払う。）追加支払いの義務がなければ拒否する。
3. それでも請求される場合は、支払わない旨の意思を内容証明郵便で通知する。
私たちにお任せください！
「前の敷金の精算が済んでいるのかわからないけど請求された」場合は、改めて貸主に精算を求める必要があります。また、追加で支払う必要がない場合、支払わない旨の内容証明郵便は、請求されている金額が１４０万円以下であれば私たちが代理人として作成することができます。お困りであれば、私たちにお任せください。
こんな場合は？豆知識
追加支払義務があるのに支払わなかったら
精算後、追加支払義務があることがわかったのに支払わなかった場合は契約上の義務違反になりますので賃貸借契約を解除される可能性があります。追加で支払う必要があることがわかった場合は速やかに支払いましょう。
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Q.借主が「敷金を返せ」と言って契約終了後も出て行かない
敷金の返還と借主の立ち退きはどちらが先？
「敷金を返してくれない限りは出て行かない」とダダをこねる借主にお困りではありませんか。
賃貸借契約の終了後に貸主が借主に敷金を返還する義務があることは当然ですが、その返還と建物の明け渡しは同時にする必要はありません。
敷金の返還義務は、敷金から差し引くべき金額が確定しなければ精算することができない関係から、建物明け渡し時点で発生することになります。つまり、借主の明け渡し後に返還すれば足りるのです。
どうすれば出て行ってもらえる？
1. 借主と話をしてみる。
2.話合いで解決しなければ、法律的には明け渡しが先であることを明示して内容証明郵便で請求する。
3.最終的には裁判所を通して請求する
私たちにお任せください！
どうしても出て行かない借主に対しては、裁判所で「出て行きなさい」という判決を取って強制的に借主を立ち退かせることになります。建物の明け渡しを執行するような状況になれば、かなり高度な専門的知識が必要となりますので私たちにお任せください。
こんな場合は？豆知識
敷金の返還をしっかりと
借主としても、明け渡しを頑なに拒むには昨今の敷金問題が念頭にあるからだと考えられます。まずは、敷金は精算後にきちんとしたかたちで返還することを話してみてはいかがでしょうか。借主としても、いつまでも居座り続けるメリットはないはず（借主には明け渡さない期間分の賃料相当額の支払義務が発生します。）ですから、その部分で納得してもらうのが一番です。
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Q.借主が家賃を支払わない
滞納家賃を回収しよう！
「借主が家賃を支払わない。」とお困りではありませんか？家賃の滞納問題は、貸主にとっては死活問題です。早急に滞納家賃を回収しましょう。
どうすれば回収できる？
1. とりあえず借主と話をしてみる。
2.話合いで解決しなければ、未払賃料を計算して内容証明郵便で請求する。
3. それでも応じなければ裁判所を通して請求する。
私たちにお任せください！
裁判所を通して請求するのであれば、支払督促や少額訴訟を利用することが考えられます。裁判所の手続はご自身でもできますが、専門的な知識が必要となりますので私たちにお任せください。また、裁判所を利用する前の段階でも、滞納家賃が１４０万円以内であれば私たちがあなたの代理人として交渉することができます。
こんな場合は？豆知識
家賃を滞納していた借主が出て行って３年が経つけど・・・
家賃は発生時点から５年間の経過で時効により消滅してしまいます。早めの対策をお勧めします。
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Q.家賃を払わない借主に出てってもらいたい
不誠実な借主を追い出したい！
滞納家賃を回収しただけでは、それ以後に借主が再び家賃を滞納する可能性があります。
家賃滞納が比較的長期に及ぶような場合は滞納家賃の請求と同時に賃貸借契約を解除して借主に出ていってもらいましょう。
どうすれば出て行ってもらえるの？
1. とりあえず借主と話をしてみる。
2. 話合いで解決しなければ、内容証明郵便で滞納家賃の請求及び契約解除の通知をする。
3. それでも応じなければ裁判所を通して請求する。
4. 裁判で勝っても借主が出て行かない場合は、建物明け渡しを執行する。
私たちにお任せください！
裁判所を通して請求する場合、支払督促や少額訴訟ではなく通常の訴訟によることになります。また、調停を申し立てて裁判所内で借主と話し合うことも考えられます。建物の明け渡しを執行するような状況になれば、かなり高度な専門的知識が必要となりますので私たちにお任せください。
こんな場合は？豆知識
敷金を預かっているとどうなるの？
「家賃を滞納していても、敷金を預かっているから契約の解除はできないのでは」と思われている方がよくいらっしゃいますが、そのようなことはありません。
敷金の有無や金額と家賃の滞納額は無関係です。現に、敷金16万円（家賃2か月分）、滞納家賃20万円で、貸主の契約解除を認めた事例があります。
（最高裁昭和45年9月18日）
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